Festsetzungen im Bebauungsplan
Die möglichen Inhalte eines Bebauungsplanes sind im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt. Wesentliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche. Zudem können in einem Bebauungsplan Festsetzungen über die Gestaltung von baulichen Anlagen und Freiflächen getroffen werden. Nachfolgend eine Übersicht der wesentlichen Inhalte eines Bebauungsplans:
1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG
Im Bebauungsplan können verschiedene Baugebietstypen festgesetzt werden, die sich hinsichtlich ihrer Nutzungsarten (Wohnen, Mischnutzung, Gewerbe, Sondernutzung) unterscheiden. Innerhalb der allgemeinen Gebietstypen wird nach den Vorgaben der Baunutzungsverordnung zwischen folgenden Baugebieten unterschieden:
| Allgemeine Art der baulichen Nutzung (Darstellung im Flächennutzungsplan) | Besondere Art der baulichen Nutzung (Festsetzung im Bebauungsplan) | Zweck und Bedeutung der Gebietstypen |
| W Wohnbauflächen |
WS Kleinsiedlunggebiete |
WS dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden sowie den Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets. |
| WR Reine Wohngebiete |
WR dienen ausschließlich dem Wohnen. Ergänzende Nutzungen sind nur ausnahmsweise zulässig. | |
| WA Allgemeine Wohngebiete |
WA dienen vorwiegend dem Wohnen einschließlich der Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets wie Läden, Gaststätten, Handwerksbetriebe, soziale Einrichtungen usw. Andere Nutzungen sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie sich mit dem Wohnen vereinbaren lassen. | |
| WB Besondere Wohngebiete |
Als WB werden in erster Linie Altbaugebiete mit vielfältigen Nutzungen festgesetzt, die aber vorwiegend dem Wohnen dienen sollen. | |
| M Gemischte Bauflächen |
MD Dorfgebiete |
MD dienen vorrangig der Unterbringung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe. |
| MI Mischgebiete |
MI dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben und anderen Einrichtungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. | |
| MK Kerngebiete |
MK dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie den zentralen Einrichtungen des städtischen Lebens. In der Regel handelt es sich dabei um Stadt- und Stadtteilzentren. | |
| G Gewerbliche Bauflächen |
GE Gewerbegebiete |
GE dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich störenden Gewerbebetrieben. |
| GI Industriegebiete |
GI dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die in anderen Baugebieten wegen ihres Störpotentials unzulässig sind. | |
| S Sonderbauflächen |
SO Sondergebiete, die der Erholung dienen |
Hierbei handelt es sich vorrangig um Wochenend- und Ferienhausgebiete sowie Campingplatzgebiete. |
| SO Sonstige Sondergebiete |
Hierunter sind Gebiete zu verstehen, in denen bstimmte Nutzungen dominieren und die sich von allen anderen Gebietstypen unterscheiden, z.B. Einkaufszentren, Hochschulgebiete, Klinikgebiete, usw. |
2. MASS DER BAULICHEN NUTZUNG
Das Maß der baulichen Nutzung gibt an, in welchem Umfang Grundstücke bebaut werden dürfen. Die Obergrenzen für die einzelnen Baugebietstypen sind ebenfalls in der Baunutzungsverordnung festgelegt. Das Maß für die Ausnutzbarkeit eines Grundstücks bilden die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und bei gewerblicher Nutzung die Baumassenzahl (BMZ):
| Baugebietstyp | Grundflächenzahl (GRZ) = Flächenanteil eines Grundstücks, der überbaut werden darf (m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche) |
Geschossflächenzahl (GFZ) = Verhältnis zwischen der Summe aller Geschossflächen und dem Baugrundstück (m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche) |
Baumassenzahl (BMZ) = Verhältnis des Bauvolumens zur Grundstücksfläche (m³ Baumasse je m² Grundstücksfläche) |
| WS Kleinsiedlunggebiet | 0,2 |
0,4 |
--- |
| WR Reines Wohngebiet WA Allgemeines Wohngebiet |
0,4 |
1,2 |
--- |
| WB Besonderes Wohngebiet | 0,6 |
1,6 |
--- |
| MD Dorfgebiet MI Mischgebiet |
0,6 |
1,2 |
--- |
| MK Kerngebiet | 1,0 |
3,0 |
--- |
| GE Gewerbegebiet GI Industriegebiet SO Sonstiges Sondergebiet |
0,8 |
2,4 |
10,0 |
3. BAUWEISE UND ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE
Die Bauweise regelt, ob Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten sind (offene Bauweise) oder ob sie aneinander gebaut werden müssen (geschlossene Bauweise). Darüber hinaus kann eine abweichende Bauweise festgesetzt werden, um beispielsweise eine einseitige Grenzbebauung zu erzielen.
Die überbaubare Grundstücksfläche ist derjenige Teil eines Baugrundstücks, auf welchem entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und unter Beachtung der jeweiligen bauordnungsrechtlicher Vorschriften ein Gebäude errichtet werden darf. Gebräuchlich sind auch Bezeichnungen wie Baufenster oder Baufeld. Diese Fläche wird im Bebauungsplan zeichnerisch dargestellt und durch Baugrenzen oder Baulinien begrenzt. Innerhalb von Baugrenzen kann ein Gebäude frei angeordnet werden, während bei festgesetzten Baulinien exakt auf dieser Begrenzung gebaut werden muss.
4. SONSTIGE WESENTLICHE FESTSETZUNGEN
Neben den oben genannten Festsetzungsmöglichkeiten, die in der Regel die Mindestfestsetzungen eines Bebauungsplanes bilden, können weitere Regelungen getroffen werden. Einen Festsetzungskatalog enthält § 9 des Baugesetzbuches. Zu den wesentlichen sonstigen Festsetzungen gehören:
- Flächen für Nebenanlagen wie Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie Stellplätze und Garagen
- Flächen für den Gemeinbedarf
- Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind
- Flächen für die Ver- und Entsorgung
- Flächen für Abgrabungen oder Aufschüttungen
- Flächen für die Landwirtschaft und für Wald
- Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
- Gestalterische Festsetzungen nach landesrechtlichen Bestimmungen
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